Arealbestemmelse af ejerlejligheder

"Hvor stor er min lejlighed egentlig, for vi kan ikke forstå, at vi skal betale for så mange kvadratmeter?"

Som landinspektør får man tit det spørgsmål. Som regel har beboerne selv været rundt og måle længde og bredde på sine rum, og er kommet til et noget andet resultat end dét, der står på huslejekontrakten. Det kan der være mange årsager til.

Når man taler om lejligheder, er der tale om to typer: Ejerlejligheder og så de andre, d.v.s. andels- og leje-lejligheder.

Ejerlejligheder

For ejerlejligheder ligger arealet fast, det er det areal, som står i tingbogen, der er gældende. Ejerlejligheden blev opmålt, da den blev udstykket (opdelt) af landinspektøren, som efterfølgende fremsendte arealet og fordelingstallet til tinglysningsdommeren. Fordelingstallet er det forholdstal, som man bl.a. fordeler fællesudgifterne efter.

Opmålingen af ejerlejligheder foretages efter de regler, som står i Lov om Ejerlejligheder og beskriver præcist, hvad der skal måles og hvad som hører med til lejligheden.

Andels- og lejelejligheder

På samme måde findes der for hver af de øvrige lejlighedstyper, andels- og leje-lejligheder, også en lov, som bestemmer, hvordan der skal måles - og de to love minder meget om hinanden. Det er lov nr. 311 af 27. juni 1983 ”Bekendtgørelse om beregning af arealet i boliger og erhvervslokaler”.

Det skal nævnes, at ikke mange procent af andels- eller lejelejligheder er opmålt, da det ikke er et lovkrav. I de fleste tilfælde er det de gamle bygningstegninger, som har dannet grundlag for arealbestemmelsen - men kommer det til en tvist om størrelsen af lejemålet, så er det førnævnte lov, som er gældende for en evt. nymåling af lejligheden.

Bruttoetageareal

Når man taler om arealet af en lejlighed, er det ”bruttoetagearealet” man taler om, hvilket vil sige ”hele” arealet. Man skal altså tænke på samme måde som ved bestemmelse af arealet af et almindeligt parcelhus, hvor det er hele huset, som medregnes, målt langs ydersiden af muren, dvs. den ”skal” som udgør ens bolig. Ligeledes er det for lejligheder gulvplanets skæring med ydermuren hele vejen rundt, også ud mod trapperum og andre fælles arealer hvor hele murtykkelsen skal medregnes. Kun der, hvor en fællesmur mod en nabo danner begrænsningen, medregnes kun den halve mur. Hvis man er beboer i stueplan i en ejendom fra ca. år 1900, hvor ydermurene meget vel kan være 80 cm tykke, ligger der mange af lejlighedens kvadratmetre i muren.

Ved taglejligheder måles der i et plan 1,5 m over gulvniveau og helt ud til skæring med den udvendige tagflade, uagtet at skunkvæggen eventuelt står langt inde i lejligheden. Det kan også betyde, at den udvendige skæring med tagfladen ligger en hel meter uden for skunkvæggen. (igen mange uudnyttede kvadratmetre). Kviste medregnes til yderside af væg, hvis de starter lavere end 1,5 m planet.

Ejerlejligheder er her lidt specielle: når skunkvæggen er over 1,5 m høj, medregnes der kun areal til bagsiden af skunkvæggen.

Fællesarealer

Til arealet af en ejerlejlighed medregnes fællesarealer ikke, herunder trapperum, hvorimod trappearealet medregnes ved de andre lejlighedstyper.

Ved de andre lejlighedstyper måles trapperummene, som om der var gulv på hver etage, og arealerne sammenlægges. Herefter deles arealet ud på antallet af brugere (døradgang til trappen). Dørhullet skal være tilmuret eller lignende for ikke at tælle med i fordelingen af trappearealet. Hvis der er 6 brugere af bagtrappen og 7 brugere af fortrappen, får man tillagt 1/6 af det samlede bagtrappeareal og 1/7 af fortrappearealet til sin lejlighed, som herefter udgør Bruttoetagearealet.

Fælles gangarealer og lignende, som kun betjener udenomsrum, regnes ikke med til bruttoetagearealet, ligesom udenomsrummene selv ikke medregnes. (udenomsrum er : pulterrum / loftsrum, cykelkælder, fyr / kedelrum og vaskerum mv.). Men findes der en del af et lejemål, f.eks. et erhvervslejemål med lagerrum, som ikke betragtes som et udenomsrum, eksempelvis i kælderen, skal det halve af kældergangen medregnes i fordelingen af trapperummene.

Erhvervslejemål

Erhvervslejemålene har en særstatus, idet alle disponible rum, som indgår i lejemålet, medregnes til bruttoetagearealet. Det er så op til parterne imellem evt. at aftale en differentieret pris på de enkelte rum.

Lejemål i flere etager

Ved de lejemål, som omfatter flere etager, og eksempelvis har et rum, som går gennem flere etager (udsigtsrum eller indgangshall i to etager), medregnes kun den del, hvor der er gulvareal.

Opmålingen

Der er således mange faldgruber, når man måler en lejlighed op, og det kræver en del erfaring at vide, hvad der skal måles og hvor. Landinspektørfirmaet Vektor anbefaler altid, at man kan loven udenad, inden man begynder på en opmåling, da det giver det bedste og hurtigste resultat.

Når vi måler, bruger vi altid vores landmålingsinstrument kaldet totalstationen (en avanceret computerstyret vinkel- og afstandsmåler med automatisk registrering af data, som måler med et par millimeters nøjagtighed) til at måle så meget som muligt udefra, og hvis det er muligt, tager vi den også med indenfor. Ellers bruger vi en håndholdt laserafstandsmåler (i stedet for et målebånd, som nemt vælter potteplanter eller andet) tommestok, vatterpas og lignende til at bestemme de mål, vi ikke fik med totalstationen.

På kontoret bliver alle dataene derefter beregnet på computer og lejligheden bliver tegnet grafisk op på et CAD-anlæg (avanceret tegnesystem på computer), således at alle punkter får koordinater og arealet dermed kan beregnes med et klik på tegningen.

Mange gamle ejendomme er langt fra vinkelrette og ikke særligt nemme at beregne, men CAD-metoden har vist sin effektivitet gennem mange år.

Det er omstændigt at udføre en rigtig og korrekt beregning af huslejearealer, og derfor er det heller ikke helt billigt. Men der er flere og flere lejligheder, især erhvervslejemål, som bliver målt på denne måde, for at komme tvivlen til livs om hvor mange kvadratmeter, man egentlig har, og dermed betaler for.

Mange mener, at det er urimeligt, at man skal betale for de kvadratmeter, som ligger i murene, men man har anlagt den betragtning, at muren er nødvendig for at huset fungerer, bære taget, beskytte mod vind og vejr osv., det vil sige. at være en del af den klimaskærm, som beskytter os, og det må man nødvendigvis også betale for.